Вопросы, связанные с расторжением договора аренды, регулируются гражданским кодексом российской федерации. Однако при расторжении таких договоров нередко совершают ошибки. Рассмотрим это на примере.

1 января 1999 г. Между фирмой а (арендодателем) и фирмой в (арендатором) был заключен договор аренды здания сроком на пять лет. В свою очередь фирма в по договору субаренды передала это нежилое помещение в субаренду на тот же срок. Стороны надлежащим образом исполняли свои обязательства и претензий друг к другу не имели.

1 марта 2002 г. Дополнительным соглашением была увеличена арендная плата по договору аренды, а затем и субаренды.

Однако 1 сентября 2002 г. В адрес фирмы в поступило письмо от фирмы а следующего содержания: "настоящим уведомляем вас о расторжении договора аренды от 1 января 1999 г. В связи с существенным изменением условий, из которых исходила наша компания при заключении договора". В ст. 619 гк рф, в которой идет речь о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, перечислены основания такого расторжения:

использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенное ухудшение имущества;

невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;

невыполнение обязанности по производству капитального ремонта в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Следует обратить внимание на то, что досрочно договор аренды может быть расторгнут только судом, а право требовать такого расторжения появляется у арендодателя лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Спустя три дня в адрес фирмы в поступило новое письмо, в котором фирма а уведомляла арендаторов о необходимости заключить дополнительное соглашение по арендной плате. Между тем в п. 3 ст. 614 гк рф указано, что, если иное не определено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поскольку менее года назад размер арендной платы уже был повышен, любые заявления о ее повторном увеличении не имеют никаких оснований.

В дальнейшем фирма а направила фирме в еще ряд писем с более конкретными претензиями и даже определила срок для устранения недостатков.

Фирма в подала иск в арбитражный суд г. Москвы, который вынес определение о признании договора аренды действующим.

Ю. Лабендзкая,

юрисконсульт ооо "аудит груп" //источник информации: финансовая газета (регионал.) //Дата источника: 09.01.2003